Küçükçekmece Cennet'te Gayrimenkul Piyasasını Anlamak

İstanbul'da gayrimenkul alım satımında yalnızca metrekare fiyatına bakmak çoğu zaman yeterli değildir. Aynı mahallede, hatta aynı cadde üzerinde bulunan iki gayrimenkulün değeri; konumu, binanın özellikleri, ulaşım imkanları, kullanım amacı ve piyasa koşullarına göre farklılık gösterebilir.

Küçükçekmece'nin Cennet Mahallesi, ulaşım bağlantıları ve bölgedeki sosyal olanaklarıyla gayrimenkul değerlendirmesi yapılırken ayrıca ele alınabilecek bölgelerden biridir. Küçükçekmece Belediyesi'nin mahalle listesinde Cennet, ilçenin mahallelerinden biri olarak yer alıyor.

Cennet Mahallesi'nin metrobüs bağlantısı da bölgenin ulaşım açısından öne çıkan özelliklerinden biridir. İETT'nin resmi bilgilerinde Cennet Mahallesi, metrobüs güzergâhındaki duraklar arasında yer alıyor.

Ancak bir gayrimenkulü değerlendirirken yalnızca mahallenin genel özelliklerine bakmak yeterli değildir.

Gayrimenkulün kendisini, bulunduğu konumu ve mevcut piyasa koşullarını birlikte değerlendirmek gerekir.

Ben Yakup Orhan olarak Cennet Mahallesi'ndeki ofisimden, başta Küçükçekmece olmak üzere İstanbul Avrupa Yakası'nda konut, işyeri, arsa ve arazi alım-satım süreçlerinde gayrimenkul danışmanlığı hizmeti veriyorum.

Bu yazıda Küçükçekmece Cennet'te gayrimenkul alırken ve satarken dikkat edilmesi gereken temel noktaları ele alacağım.

Küçükçekmece Cennet'te Ev Alırken Nelere Dikkat Edilmeli?

1. Binanın Yaşı ve Yapı Durumu

Bir daireyi değerlendirirken yalnızca dairenin iç dekorasyonuna bakmak yeterli değildir.

Binanın yaşı, genel bakım durumu, ortak alanları, yapı özellikleri ve mevcut belgeleri birlikte değerlendirilmelidir.

Özellikle eski yapılarda dairenin yenilenmiş olması, binanın tamamının yeni veya teknik açıdan sorunsuz olduğu anlamına gelmez.

Bu nedenle satın alma öncesinde binanın durumu hakkında mümkün olduğunca detaylı bilgi edinmek gerekir.

2. Dairenin Konumu

Aynı mahallede bulunan iki daire arasında önemli fiyat farklılıkları oluşabilir.

Bunun nedeni yalnızca metrekare değildir.

Dairenin;

• Hangi sokakta bulunduğu,
• Ana caddeye yakınlığı,
• Ulaşım noktalarına mesafesi,
• Katı,
• Cephesi,
• Gün ışığı,
• Manzarası,
• Otopark durumu,
• Bina ve çevresinin özellikleri

gibi faktörler gayrimenkulün değerlendirilmesinde önem taşır.

Bu nedenle “Cennet'te olduğu için bu fiyat normaldir” şeklinde tek başına değerlendirme yapmak doğru değildir.

3. Tapu ve Hukuki Durum Kontrol Edilmeli

Gayrimenkul satın alırken tapu kaydının ve mülkiyet durumunun kontrol edilmesi büyük önem taşır.

Hisse durumu, ipotek, haciz, şerh ve diğer hukuki kayıtlar işlem öncesinde incelenmelidir.

İlan bilgilerinde yer alan bilgiler ile resmi kayıtlardaki bilgilerin birbirleriyle uyumlu olması gerekir.

Gayrimenkul alımında karar yalnızca fotoğraflara, ilana veya satıcının beyanına göre verilmemelidir.

Resmi kayıtlar mutlaka kontrol edilmelidir.

4. Kentsel Dönüşüm Konusu Nasıl Değerlendirilmeli?

İstanbul'da gayrimenkul değerlendirmesi yapılırken kentsel dönüşüm konusu da önemli başlıklardan biridir.

Ancak burada dikkat edilmesi gereken önemli bir nokta vardır.

Bir bina veya bölge hakkında “kentsel dönüşüme girecek” şeklinde bir söylentinin bulunması, dönüşüm sürecinin kesinleştiği anlamına gelmez.

Bu nedenle kentsel dönüşüm konusunda karar verirken söylentiler yerine;

• Resmi belediye bilgileri,
• İmar durumu,
• Yapı ile ilgili mevcut belgeler,
• Hukuki durum,
• Gerçekleşmiş veya devam eden resmi süreçler

incelenmelidir.

Kentsel dönüşüm ihtimali değerlendirilirken mevcut durum ile geleceğe yönelik beklentiyi birbirinden ayırmak önemlidir.

Küçükçekmece Cennet'te Ev Satarken Nelere Dikkat Edilmeli?

Gayrimenkulünü satmak isteyen mülk sahiplerinin yaptığı en yaygın hatalardan biri, fiyatı yalnızca çevredeki ilanlara bakarak belirlemektir.

Ancak ilan fiyatı ile gerçekleşen satış fiyatı aynı şey değildir.

Bir gayrimenkulün satış fiyatını belirlerken;

• Bölgedeki benzer gayrimenkuller,
• Mülkün konumu,
• Net ve brüt metrekare bilgileri,
• Bina yaşı,
• Kat ve cephe,
• Fiziksel durum,
• Ulaşım imkanları,
• Tapu ve hukuki durum,
• Bölgedeki arz,
• Alıcı talebi

birlikte değerlendirilmelidir.

Doğru fiyatlandırma, gayrimenkulün satış sürecindeki en önemli aşamalardan biridir.

Yüksek Fiyat Her Zaman Daha İyi Sonuç Anlamına Gelmez

Bir mülkün mümkün olan en yüksek fiyattan ilana çıkarılması ilk bakışta avantajlı görünebilir.

Ancak gerçek piyasa koşullarının çok üzerinde belirlenen fiyat;

• İlanın uzun süre beklemesine,
• Alıcı ilgisinin azalmasına,
• Gayrimenkulün sürekli fiyat değişikliğine maruz kalmasına

neden olabilir.

Bunun karşılığında piyasanın çok altında fiyat belirlemek de mülk sahibinin gerçek değerinden daha düşük bir bedelle satış yapmasına neden olabilir.

Bu nedenle amaç yalnızca yüksek fiyat belirlemek değil, doğru fiyatı bulmaktır.

Küçükçekmece Cennet'te Yatırım Yaparken Nelere Bakılmalı?

Yatırım amacıyla gayrimenkul satın alırken yalnızca bugünkü fiyatı değerlendirmek yeterli değildir.

Gayrimenkulün hangi amaçla kullanılacağı da önemlidir.

Örneğin konut yatırımında;

• Kira potansiyeli,
• Konum,
• Ulaşım,
• Dairenin özellikleri,
• Binanın durumu

ön plana çıkabilir.

Ticari gayrimenkulde ise;

• Cadde üzerindeki konum,
• Yaya ve araç trafiği,
• Cephe,
• Kullanım alanı,
• İşletme potansiyeli

gibi farklı kriterler önem kazanabilir.

Arsa ve arazilerde ise değerlendirme kriterleri daha farklıdır.

İmar durumu, tapu niteliği, kadastro bilgileri, resmi planlar, ulaşım ve çevredeki gelişmeler gibi konular ayrıca incelenmelidir.

Bu nedenle:

“Küçükçekmece Cennet'te gayrimenkul yatırımı yapılır mı?”

sorusundan önce şu sorular sorulmalıdır:

Hangi gayrimenkul?

Hangi fiyat?

Hangi kullanım amacı?

Hangi hukuki ve teknik koşullar?

Cennet Mahallesi'nde Gayrimenkul Değerlemesinde Nelere Bakılır?

Bir gayrimenkulü doğru değerlendirmek için yalnızca mahalleyi bilmek veya yalnızca mülkü incelemek yeterli değildir.

Bölge ile gayrimenkulün özelliklerini birlikte değerlendirmek gerekir.

Cennet Mahallesi'nde aynı metrekareye sahip iki farklı dairenin bile farklı fiyatlarla değerlendirilmesinin nedeni budur.

Konum, bina, kat, cephe, ulaşım, fiziksel durum, hukuki bilgiler ve piyasa koşulları bir bütün olarak ele alınmalıdır.

Benim gayrimenkul danışmanlığındaki yaklaşımım da bu doğrultudadır.

Sonuç

Küçükçekmece Cennet'te gayrimenkul alırken veya satarken yalnızca fiyat üzerinden karar vermek doğru değildir.

Gayrimenkulün bulunduğu konum, yapı özellikleri, tapu ve hukuki durumu, ulaşım imkanları, kullanım amacı ve güncel piyasa koşulları birlikte değerlendirilmelidir.

Satış sürecinde doğru fiyatlandırma ve doğru pazarlama yöntemi, satın alma sürecinde ise detaylı araştırma ve resmi kontroller büyük önem taşır.

Ben Yakup Orhan olarak Cennet Mahallesi'ndeki ofisimden Küçükçekmece ve İstanbul Avrupa Yakası'nda konut, işyeri, arsa ve arazi alım-satım süreçlerinde gayrimenkul danışmanlığı hizmeti veriyorum.

Gayrimenkulünüzü satmayı, kiralamayı veya yeni bir gayrimenkul satın almayı düşünüyorsanız, karar vermeden önce gayrimenkulünüzün ve piyasa koşullarının birlikte değerlendirilmesi için benimle iletişime geçebilirsiniz.

Doğru Değer. Güvenli Satış.

Yakup Orhan

Gayrimenkul Danışmanı

Küçükçekmece / İstanbul